我国电子商务交易额达5.85万亿

据第一太平戴维斯统计,截止2014年6月底,我国电子商务交易总规模已达5.85万亿元,其中,B2B交易额达4.5万亿元,同比增长32.4%。2014年上半年,阿里巴巴坐稳龙头地位,约占4成的市场份额。

2014年上半年工业园区成交量为新增供给面积的25倍

物流是电商交易的基础,物流成本占到电商毛利的3%～5%。物流基地的形成将降低物流成本,从而为电商企业带来更丰厚的利润。基于电商发展迅速,电商企业已成为优质物流园区的主要需求驱动力。全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨。在写字楼和商铺市场竞争加剧,住宅市场面临“以价换量”的现状,物流地产回报较高且稳定。目前物流地产成为地产商及基金公司争相开发投资的焦点。例如,北京工业物流园区呈现供不应求的现象,自2011年至今,工业园区每年的总存量与年成交量基本持平。2014年上半年工业园区成交量为新增供给面积的25倍。

中国电商园区发展集中在京津唐地区、长三角地区、珠三角地区、成渝地区。京津唐地区主要依靠政府指导,以北京通州电子商务中心为核心的园区,凭借政策优势带动周边发展。随着京津“半小时经济圈”的步伐不断加快,地处京津间的武清区就吸引了大型电商企业物流基地“安家落户”。自2012年,总投资30亿元的阿里巴巴、总投资4亿元的当当网、总投资20亿元的亚马逊等龙头企业已经在武清开始建设物流基地；长三角地区则以上海为核心,凭借上海的经济中心地位,带动周边包括杭州、南京、宁波和义乌等地区发展。由于资金雄厚,长三角地区以龙头企业为引领——例如阿里巴巴,中小电商企业协同发展；相较前两个区域,珠三角地区就电商园区而言,起步较晚,但在广州和深圳两个城市的带动下,目前该区域已经成为最具竞争力的中国电子商务区之一；尽管成渝地区不属于沿海区域,但成都和重庆两地凭借中小物流企业带动四川及云贵地区的电商园区发展。

电商园区是以电子商务为主体,构建电子商务交易平台。尽管电商企业目前处于高速发展阶段,但大型龙头企业倾向自建物流基地,中小型企业无法完全填满电商园区,因此大部分园区采取灵活运营方式。因此,目前的电商园区除了服务于电商企业外,还包括文化创意、教育服务、IT/软件开发、制造类产业。

政企结合型的电商园区将是未来电商产业园发展的主力

无论是政府主导型、政企结合型还是企业主导型,电商园区的发展尚处于培育阶段。三种类型的电商园区都在寻找和探索适合自身发展的路径。如何整合土地资源,发挥电商园区地产的最大效能是摆在政府与各类电商企业面前的一项课题。

政企结合型的电商园区将是未来电商产业园发展的主力,与此同时,处于行业中游的电商企业将是其招商的重点对象。为了适应互联网及电商行业激烈甚至残酷的市场竞争,必须整合上下游企业,以电商企业为核心,通过成熟的产业园区来促进其相互合作,形成完整的产业链条,才有望在寡头型的电商市场中突围。电商企业、物流企业与仓储企业,通过技术交流、产业协同、参股合作等形式实现有机结合,发展成以此为主体的三位一体的电商园区,将成为物流产业园区开发的新趋势。因此,结合以上企业的特点与发展需求,在落位布局、招商引进、租赁策略等方面予以适应性改进将是电商园区迎来新发展机遇的关键。

目前国内大型的电商以及转型电商的传统家电巨头大多还在物流地产与自建仓储之间游离,随着互联网与电子商务行业的发展,各电商大佬与其适应其发展形态的企业导向型电商基地也将不断引入新的元素和内涵。其实他们中的一些人正逐步试图跳出物流、仓储等工业地产的桎梏,将产业链延伸到消费终端,从而实现与O2O模式更好的融合。譬如苏宁利用在实体店运营方面的丰富经验,基于“实体店互联网”的战略规划,推出苏宁生活广场系列产品,将苏宁易购直销区、虚拟货架、云体验中心以及互联网金融线下理财等O2O元素引入实体店,实现其互联网化。目前其位于石家庄的门店已经开业,南京新街口、东莞与黄石的分店也将未来陆续投入运营。如果此种尝试成功,将为电商企业进军并整合工业与商业地产提供良好范例。电商与地产更广泛的结合会是怎样的景象？我们拭目以待。