受电商冲击 商铺售价普遍跌20%左右

    虽然楼市成交量整体反弹迅速,不过杭州的二手房商铺却是身价大跌的行情。“现在挂出来卖的二手商铺很多,而且价格往下走得也很厉害。” 杭州资深商业地产投资顾问翁文渊透露。据了解,之前杭州商铺市场售价和租金一路看涨的趋势早已不在,和几年前相比,现在不少二手商铺不仅没涨,价格跌去20-30%的比比皆是。杭州中山北路百井坊巷附近一套5年前买入的商铺,最近房东以亏500万元巨资的价格在甩卖。

    五年亏了500多万元

    据了解,这套位于中山北路百井坊附近的商铺面积在300平方米左右,房东2010年买入价格是1850万元,现在挂牌出售的价格是1350万元,和他买入的价格相比,足足亏了500万元,整整跌了27%,相当于打了7折。

    不过,现在商铺这个降法似乎也并不是个例,一些总价在1000万元以上的商铺,房东下调总价都以百万元计。比如建国北路一间500多平方米的商铺,两年前房东的挂牌价是1800万元,现在是1600万元,价格还可以商量。文二路的一间商铺,两年前的挂牌价是1800万元,现在是1500万元,价格好商量。还有凤起路上的某商铺,去年挂牌价是1500万元,现在的出售价是980万元。还有个商铺更夸张,2013年挂牌价1000万元,现在的挂牌价是580万元,都快打了对折。

    这些挂牌价在1000万元-2000万元的商铺,有的已经挂了好几年了,一边出租一边寻觅买家,有的租金行情上不去,售价也上不去,房东只好一年又一年地降价。和几年前相比,这些商铺的价格普遍跌去20-30%之间,个别达到30-50%之间。

    为什么商铺要降价

    都说一铺养三代。商铺,在传统的房地产市场,简直就是有钱人的必备投资佳品。可是为什么现在情况变成这样了？这些商铺为什么降价？

    翁文渊表示,整体来说,在过去,签署商铺租赁合同时,每年房租递增似乎已成行业惯例,少则5%,多则10%,商铺的房东们似乎成为了唯一不用担心收成的一群人,每年租金水涨船高,而一铺养三代的说法也似乎真的得到了应验。但现在受到整体经济环境影响,之前一些有支付能力的行业发展不怎么样,再加上网络经济的强势崛起,实体经济日益艰难,不少商铺的身价已经没有过去那般坚挺了。

    “电商对商铺的打击无疑是巨大的。” 翁文渊说,影响最明显的就是服装业。所以原来那种以服装店兴盛的小商街商铺,现在很多不行了。比较典型的有武林路、香积寺路一带。据透露,目前武林路转让的店铺以服装店为主,转租的原因并不是因为房租高,而是受到网络购物的影响。从2009年开始,武林路一带商铺的租金几乎没有波动,维持在20元/平/天左右,前两年开始出现了下滑,现在的租金价格在15-20元/平/天之间波动。而香积寺路一带原先开服装店的商铺,2010至2011年时 15-20元/平/天之间的租金,现在是10-15元之间。租金跌了,意味着收益率也跌了,一些商铺的售价也跟着跌。“现在总价在1000万元以上的商铺,年收益率能达到5%已经算不错了。”一位房产经纪人表示。

    另外,还有的沿街商铺受到修地铁的影响,价格也明显下降,比如城东新塘路附近的一间商铺,面积在133平方米左右,2013年的挂牌价达1000万元,现在房东580万元愿意出售。“因为旁边修地铁,路都被拦起来了,人流走向受到很大影响,所以房东想低价卖掉。”据一位知情人士透露。

    商铺和普通住宅不同的是,一个小区里的住宅虽然由于位置不同也有价差,但基本上的身价是一荣俱荣,相差幅度不会太大。而商铺就不是这样了,即使同一条街,面积、位置、面宽不同,是单层还是双层,人流动线如何,都会影响到一个商铺适合的业态、租金价格和售价。因此,有的商铺因为周边一些业态的调整,找不到可以承租的下家,也容易出现降价的情况。

    现在商业地产投资业内的一个共识是,目前来看能做餐饮、休闲业的商铺相对是最保值的。据房途网市场研究中心负责人叶菁透露,现在很多中介公司在武林店出租的商铺,之前都是品牌服装店,转让后的商铺有卖奶茶的,有卖板栗饼,都变成了饮食店。翁文渊也表示,现在武林小广场一带的租金价格还是比较坚挺,一些商铺租金可达30-35元/平/天。“因为这里一直都是以一些吃喝的休闲小店为主,租金价格变化就不大。”

    最近需求略为活跃

    与住宅相比,投资型的商铺没有“刚性需求”的说法,对市场信心的依赖度一定是更高的。现在楼市政策出来了,股市也大涨,大家的信心指数似乎都在提高,这对商铺市场有没有影响？

    “影响肯定是有的,”翁文渊表示,去年他在进行一些商铺信息的推送后,能接到的客户咨询电话极少,想卖的很多,想买的太少,但最近情况明显有好转。“最近一些信息出去后,打过来的咨询电话大概能接上半小时。”接电话时间的长短,是他判断商铺行情的一个基本量化指标。咨询的人多了,代表对商铺有兴趣的人可能又开始多了。不过,他认为传统二手商铺像过去那样的荣光可能也很难再现了：“除了电商以外,现在有那么多的综合体,人们也开始习惯综合体内的消费生活方式,不像过去那样,大部分时候都在大街上的商铺消费。”