湖南省常德市资产评估机构建设用地使用权评估今日上新随着土地资源日益稀缺,近些年,地下商业、地下停车场等地下空间越来越受到社会的重视,我国地下空间的开发利用正在迅速的发展。如何科学量化地下建设用地使用权的价值是规范地下建设用地使用权出让、转让市场的前提。

我国地下建设用地使用权的相关政策法规目前还处于摸索阶段,走一 步看一 步,估价行业的估价体系也正处于从平面向立体转换的过程中。下面就我国地下建设用地使用权的相关法律规定的规定和评估方法做一 归纳和简析。

《物权法》第 一 百三十六条规定,“建设用地使用权可以在地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权。”这是从法律的高度明确了建设用地可以分层设立,即可以立体设立,只要不产生交叉就行。国土资源部关于地下建筑物土地确权登记发证有关问题的复函规定,“离开地面一 定深度单独建造,不能与地上建筑物连为一 体的地下建筑物,其土地权利可确定为土地使用权（地下）。

地下建设用地使用权评估方法：

地下建设用地使用权评估目前执行的是城镇土地估价规程,评估方法主要有以下几种方法。

市场比较法：是将近期市场上交易的类似地产进行比较,并作适当修正,以此估算待估土地客观合理价格的方法。随着大规模地下空间开发时代的到来,地下建设用地使用权的交易案例必将越来越多,只要在实务中增加对于地下建设用地使用权修正的因素 ,就可得到地下建设用地使用权的价值,因此是适宜的评估方法。

收益还原法：这个方法是以一 定的还原利率对地下建设用地使用权的纯收益进行还原,通过测算求得地下建设用地使用权的价值。

目前需缴纳土地出让金的地下建设用地使用权属于经营性用途的地下建设项目,有较为稳定的收益,其价值体现在其获取收益能力的大小上,所以运用收益还原法估算地下建设用地使用权价值是比较适宜的。

成本逼近法：是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据,再加上一 定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。

剩余法：该方法是预测地下空间的销售价格,扣除正常的开发成本以及相关的专业费用、利息、利润和税收等,以余额确定地下建设用地使用权的价值的方法。此方法主要取决于市场交易和客观成本等的信息取得,考虑的因素 与市场比较法、成本逼近法相当。

基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

上述几种评估方法在理论上都具有很高的适用性,但从实务来说适用性比较强的是收益还原法,市场比较法、剩余法在替代性上如果有更多的客观资料也有较好的适用性,成本逼近法的适用性稍逊,基准地价系数修正法只能作为辅助性的一 种估价方法。

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